30/07/2014
por [Advogado] Camila Mattos de Carvalho Ribeiro"...somente com a posse é que será possível a fruição dos serviços prestados pelo condomínio..."
O compromisso de compra e venda é o instrumento utilizado para aperfeiçoar a promessa de compra e venda de um imóvel, cujo valor não será pago em uma só parcela pelo promitente comprador.
Em razão do parcelamento do valor, é comum que as partes avencem, neste tipo de contrato, que a posse do imóvel somente será transmitida após o pagamento integral do preço ou o cumprimento de alguma outra obrigação por aquele que pretende adquiri-lo.
Surge, nesta situação, uma dúvida muito comum: quem seria o responsável pelo pagamento da taxa condominial?
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a posse é a baliza para a atribuição desta responsabilidade. Em outras palavras, aquele que estiver na posse do imóvel deverá arcar com os custos mensais das cotas de condomínio.
Isso porque, somente com a posse é que será possível a fruição dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Antes disso, a obrigação é do promitente vendedor.
A Turma julgadora entendeu, ainda, que eventual cláusula que preveja que a responsabilidade é do compromissário comprador antes da transmissão da posse não pode vincular o condomínio. Tal disposição somente obriga as partes contratantes e poderá, entretanto, fundamentar o exercício do direito de regresso.
Isso significa que antes da imissão da posse, é valida a cobrança, pelo condomínio, de taxa condominial inadimplida diretamente do promitente vendedor que, entretanto, poderá pedir o ressarcimento do valor junto ao promitente comprador, desde que, logicamente, exista cláusula contratual que o obrigue a tanto.
Tal entendimento baseia-se no caráter ‘propter rem’ da obrigação, segundo o qual a dívida pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre esta.
A Ministra Nancy Andrighi, relatora do acórdão, entendeu ainda que o registro do compromisso de compra e venda é irrelevante para definição da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, devendo ser observada a “relação jurídica material com o imóvel”, ou seja, quem está na posse do bem e a ciência do credor acerca da transação.