FCS Advogados

A respeito de contratos de construção, Hely Lopes Meirelles conceitua: “é todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as avençadas com o proprietário ou comitente”.

Há duas modalidades de contratos de construções costumeiros em nosso país: (i) a empreitada, em que o empreiteiro assume todos os encargos da obra, desde a mão de obra até o custeio da construção, por preço fixado de início; (ii) a administração, quando o construtor se responsabiliza pela execução de um projeto, mediante um valor fixo ou a pagamentos relativos a uma porcentagem da obra, arcando o proprietário com todos encargos do empreendimento. 

Ambas as modalidades mencionadas acima são regidas pelo artigo 618 do Código Civil, que prevê o prazo irredutível de 5 (cinco) anos sobre a garantia pós obra. Esse prazo pode ser majorado contratualmente pelas partes, mas nunca reduzido, sendo nula a disposição contratual nesse sentido. 

O prazo de cinco anos é de garantia, e, portanto, não pode ser confundido com o prazo para pleitear judicialmente a correção de eventuais falhas (prazo prescricional), que é de 10 anos ou de 3 (três) anos de acordo com alguns doutrinadores. 

A diferença entre o prazo de garantia e o prazo prescricional costuma causar dúvida, mas são absolutamente diferentes. O certo é que ocorrido o evento danoso dentro do prazo de garantia, o construtor poderá ser acionado dentro dos 10 (dez) anos seguintes. Ou seja, o prazo de garantia, por lei, não é decenal e sim quinquenal. Verificada a ocorrência do vício construtivo dentro dos 5 (cinco) anos de garantia, o proprietário poderá propor ação nos 10 (dez) anos seguintes.

Esclarecida a diferença entre os prazos, a observância a eles se mostra especialmente importante, pois gera efeitos significativos às partes que pretendem acionar o Poder Judiciário. 

Constatada a falha construtiva de solidez e segurança dentro dos 5 (cinco) anos previstos no artigo 618 do Código Civil, ou dentro do prazo de garantia majorado em contrato, presume-se a culpa do construtor, independentemente da comprovação da culpa, pois coberto pela garantia legal. Por outro lado, caso a constatação ocorra após o decurso do prazo de garantia, desde que dentro do prazo prescricional de 10 (dez) anos, a culpa deverá ser comprovada pelo tomador do serviço, o que prolonga e fragiliza a discussão judicial.

Não se deve perde de vista, ainda, que o artigo 618 do Código Civil estipula garantia legal “pela solidez e segurança do trabalho”, não podendo se confundir, portanto, com defeitos de ordem meramente estética e de acabamento que não tenham o condão de comprometer a solidez da edificação ou de colocar em risco sua habitabilidade.

Dessa forma, é importante que o dono da obra e os construtores atentem-se aos prazos previstos na legislação, bem como às especificidades de cada caso específico, a fim de se evitar o acionamento equivocado do Poder Judiciário.