"Os diversos atrativos, porém, não devem impedir que o interessado adote as cautelas necessárias para inibir desagradáveis surpresas após a conclusão da aquisição."
Tem-se verificado significativo aumento do interesse na arrematação de imóveis em leilões. Os sedutores preços dos bens e as plataformas de leiloeiros de simples utilização pela população em geral facilitam os lances por interessados em qualquer parte do país e até mesmo no exterior.
As regras e condições dos leilões estão dispostas em seus respectivos editais. Nas hastas públicas judiciais, esses instrumentos, elaborados pelos leiloeiros, são previamente aprovados pelos juízes das causas, o que transmite uma sensação ainda maior de segurança aos pretensos arrematantes, certos de que é improvável qualquer fragilidade na operação.
Os diversos atrativos, porém, não devem impedir que o interessado adote as cautelas necessárias para inibir desagradáveis surpresas após a conclusão da aquisição.
É verdade que há muito já se entende que os débitos tributários (IPTU) vencidos antes da alienação em hasta pública são sub-rogados ao produto da alienação, de modo que tais dívidas anteriores não são de responsabilidade do arrematante. Por sua vez, embora as despesas condominiais inadimplidas antes da arrematação, em regra, acompanhem o imóvel independentemente de quem seja seu real proprietário, a orientação que predomina em nossos Tribunais é de que a omissão do edital libera o arrematante das dívidas condominiais contraídas antes da arrematação.
Não obstante o aparente cenário de estabilidade acerca da delimitação das responsabilidades do novo proprietário (arrematante), fato é que os editais de leilões, malgrado indiquem eventual existência de dívidas decorrentes do próprio imóvel, não tecem maiores detalhes e não apresentam nenhuma investigação sobre as dívidas pessoais do anterior proprietário, as quais, em determinadas circunstâncias, podem impactar na esfera de direitos do arrematante.
Veja-se, por exemplo, que o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a preferência de crédito tributário sobre dívida condominial em execução com bem arrematado judicialmente, ou seja, caso, após o pagamento dos tributos, o produto da alienação em hasta pública não seja suficiente para satisfação da integralidade do crédito do condomínio, a cobrança do remanescente poderá, em tese, ser redirecionada para o arrematante.
Analisados os riscos envolvidos na operação, é importante que o interessado na arrematação de imóvel em hasta pública seja orientado por profissional de confiança que não apenas confirme o passivo que recai sobre o imóvel em si, mas também investigue eventuais débitos da pessoa do devedor (anterior proprietário), capazes de eventualmente alcançar a pessoa do adquirente do bem.